Details zum Schadensfall – Ausgangssituation
Im Juni 2024 traf ein außergewöhnliches Hagel- und Starkregenereignis das Seniorenzentrum „Wohnen am Schlossanger“ in München. Binnen kurzer Zeit sammelte sich eine massive Hagelschicht, die beim Schmelzen große Mengen Wasser freisetzte. Das Schmelzwasser, kombiniert mit Regenwasser, drang über die Tiefgarage in das Gebäude ein. Während die Schäden in der Tiefgarage selbst vergleichsweise gering ausfielen, war vor allem das Untergeschoss betroffen und wies erhebliche Wasserschäden auf. Hier befanden sich eine Kindertagesstätte, Schulungsräume, eine Großküche sowie Gemeinschaftsräume für die Altenpflegeeinrichtung – zentrale Bereiche, die unmittelbar außer Betrieb genommen werden mussten.
Trotz des erheblichen Schadensbildes und der besonderen Komplexität war in der Anfangsphase kein auf Gebäudegroßschäden spezialisiertes Ingenieurbüro eingebunden. Infolgedessen griffen die Abläufe nicht ineinander und erreichten nicht die für einen Großschaden erforderliche Umsetzungsgeschwindigkeit. Im Dezember 2024 wurden die REG Ingenieure hinzugezogen, um die Sanierung strukturiert weiterzuführen und den Erfolg des Großschadensprojekts durch klare Prozesse und technische Expertise sicherzustellen.
Mit rund 2.500 m² Grundfläche und einem Schadensvolumen von etwa 3,2 Millionen Euro war das Projekt von erheblichem Umfang. Ab Eintritt der REG Ingenieure konnte die Wiederherstellung innerhalb eines Jahres abgeschlossen werden – eine für diese Größenordnung bemerkenswert kurze Bauzeit. Der Ausfall der Großküche stellte ein zentrales Problem dar. Durch die Nichtnutzbarkeit der Anlage musste der Betreiber auf externe Cateringlösungen zurückgreifen, die mit erheblichen Zusatzkosten verbunden waren. Gleichzeitig war die Betriebsunterbrechung nur für einen Zeitraum von 18 Monaten versichert. Dadurch entstand ein deutlicher Zeitdruck auf den Betreiber und alle Projektbeteiligten, den Schaden möglichst schnell zu bewältigen und den Küchenbetrieb wiederherzustellen. Um dieses Ziel zu erreichen, waren effiziente und pragmatische Lösungsansätze erforderlich – genau hier setzten die REG Ingenieure an und ermöglichten eine schnelle Wiederinbetriebnahme.
1. Ortstermin & Sofortmaßnahmen
Erster Ortstermin
Beim ersten gemeinsamen Termin wurde nicht nur das Ausmaß des Schadens, sondern auch die Vielzahl der Beteiligten deutlich. Anwesend waren Vertreter der Gemeinde, des Betreibers, die beiden Sachverständigen für Gebäude und Inventar, die REG Ingenieure, Vertreter der Firma Polygon als Sanierungsunternehmen sowie ein chemischer Sachverständiger. Die Begehung zeigte, dass die Schimmelbildung ein besonders kritischer Faktor war, da Kinder, ältere Menschen und pflegebedürftige Bewohner eine besonders vulnerable Gruppe sind. Gleichzeitig wurde festgelegt, dass die Arbeiten möglichst leise, staubarm und mit erweiterten Ruhezeiten ausgeführt werden müssen, um die Bewohner zu schützen.
Sofortmaßnahmen
Unmittelbar nach dem Termin wurden die betroffenen Bereiche abgeschottet und ein Grobterminplan erstellt. Parallel dazu wurden Ersatzmaßnahmen organisiert, darunter die provisorische Sicherstellung der Müllkühlung sowie Übergangslösungen für Küche, Wäscherei und Kühlung. In der Großküche stand nicht lediglich die Prüfung eines provisorischen Weiterbetriebs im Fokus, sondern vor allem die vollständige Erfassung des Schadensausmaßes. Sie bildete die Grundlage für eine fundierte Planung und die anschließende Wiederherstellung des Küchenbetriebs. Ebenfalls wurde das umfangreich vorhandene Inventar der Einrichtung, darunter ein Kino, geräumt und unbeschädigte Teile gereinigt und eingelagert.
Kundennutzen im Projektverlauf
Durch die schnelle Abstimmung und die sofort eingeleiteten Maßnahmen konnten Risiken minimiert und temporäre Lösungen für den Betriebserhalt zügig hergestellt werden. Betreiber und Gemeinde erhielten damit in einer akuten Ausnahmesituation unmittelbare Entlastung und Sicherheit.
Bestandsaufnahme & Dokumentation
Plangrundlage
Das Gebäude aus den frühen 2000er-Jahren verfügte über eine gut erhaltene Plangrundlage, die eine wertvolle Grundlage bot. Diese Unterlagen bildeten die Basis für die systematische Erfassung und Vorbereitung der Sanierungsarbeiten.
Digitale Schadensdokumentation
Ergänzend führten die REG Ingenieure in Abstimmung mit dem Sachverständigen zwei 3D-Schadendokumentationen durch. Der erste Scan hielt den Schaden sowie den Ausbauzustand detailliert fest. Der zweite erfolgte nach der Entkernung, um Leistungsführungen und technische Einbauten dauerhaft zu erfassen und zugleich präzise Aufmaße zu gewinnen.
Material- & Bauteildokumentation
Ergänzt wurde die Schadensdokumentation durch eine systematische Erfassung der vorhandenen Materialien und Bauteile. Diese strukturierte Dokumentation schuf die Basis, um im Wiederaufbau sowohl den technischen Anforderungen als auch den ursprünglichen Qualitäten des Gebäudes gerecht zu werden.
Kundennutzen im Projektverlauf
Die Kombination aus Plangrundlage, digitaler Dokumentation und Materialerfassung schuf eine präzise und transparente Basis, auf der alle weiteren Planungen zuverlässig aufbauen konnten.
Arbeitsvorbereitung, Planung und technische Konzeption
Gesundheits- & Hygieneanforderungen
Ein Schwerpunkt lag auf den Einrichtungen mit besonderen Hygienestandards, insbesondere der Großküche und der Wäscherei, aber auch den Gemeinschaftsbereichen. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Gesundheitsamt stellte sicher, dass alle Auflagen für Arbeits- und Gesundheitsschutz erfüllt wurden.
Takt- und Terminplanung
Zur Steuerung der komplexen Abläufe wurde eine Taktplanung eingesetzt. Hierbei erhielten die einzelnen Bauabschnitte klare Prioritäten: Zunächst sollte die Kindertagesstätte bis Ende der Sommerferien wieder betriebsbereit sein, um die Gemeinde zu entlasten. Um das Gebäude wieder uneingeschränkt nutzten zu können, folgte im Anschluss die Sanierung der Tiefgarage sowie der barrierefreien Zugänge. Für die Großküche wurde der Abschluss zum Jahreswechsel angesetzt – mit dem Ziel, die hohen Cateringkosten zu beenden und den versicherten Zeitraum der Betriebsunterbrechung nicht zu überschreiten.
Baustelleneinrichtung
Die innenstädtische Lage sowie der fortlaufende Betrieb des Gebäudes machten eine kompakte und zugleich besonders gesicherte Baustelleneinrichtung notwendig. Dies galt insbesondere im Hinblick auf die Bewohner des Altenheims, darunter auch demenziell erkrankte Personen, für die eine verlässliche Abgrenzung der Baustellenbereiche und ein abgestimmtes Sicherheitskonzept erforderlich waren.
Kundennutzen im Projektverlauf
Die klare Taktung und vorausschauende Baustellenorganisation ermöglichten es, die wesentlichen Nutzungen planmäßig und zügig wieder in Betrieb zu nehmen. Für Gemeinde und Betreiber bedeutete dies eine spürbare Entlastung bei gleichzeitiger Planbarkeit.
Verlässliche Kostenermittlung und wirtschaftliches Beschaffungsmanagement
Transparente Kostenabgrenzung
Die REG Ingenieure ermittelten die Kosten auf Grundlage der detaillierten Dokumentation und stellten eine eindeutige Trennung zwischen versicherten Leistungen und zusätzlichen Maßnahmen des Bauherrn sicher. So konnten etwa die Verbesserung der Energieeffizienz der Kühlung und die Anpassung des Pflegebades an die Bedürfnisse der Bewohner transparent als eigenständige Leistungen ausgewiesen werden, was zugleich einen Beitrag zu einer langfristigen wirtschaftlichen und nachhaltigen Nutzung des Gebäudes leistete.
Wirtschaftliche Beschaffung
Auf Basis der ermittelten Gewerkekosten wurden die für die Wiederherstellung erforderlichen Leistungen zusammengestellt und passende Angebote eingeholt. Die Angebotsprüfung erfolgte in einem einheitlichen Verfahren, bei dem unter anderem die fachliche Qualifikation, die örtliche Nähe zum Schadensort sowie positive Erfahrungen aus früheren Projekten berücksichtigt wurden. Nach abschließender Abstimmung mit dem zuständigen Sachverständigen wurden die ausgewählten Leistungen freigegeben und die entsprechenden Aufträge erteilt. Dadurch konnten bekannte Lieferengpässe vermieden werden, und die terminliche Reihenfolge der Bauabschnitte – von der Kita über die Tiefgarage bis zur Großküche – blieb ohne Verzögerung bestehen.
Kundennutzen im Projektverlauf
Die klare Kostentrennung und strukturierte Beschaffung sorgten für Transparenz und Verlässlichkeit im gesamten Prozess. Gemeinde und Betreiber verfügten jederzeit über eine belastbare Entscheidungsgrundlage, während das abgestimmte Zusammenspiel von Kostenplanung, Beschaffung und Bauablauf sicherstellte, dass der ambitionierte Terminplan eingehalten werden konnte.
Projektsteuerung, Bau - und Projektleitung
Die REG Ingenieure übernahmen die Gesamtkoordination des Projekts. Dazu zählten die Abstimmungen mit den beiden Sachverständigen, die Einbindung des Versicherers, die enge Zusammenarbeit mit der Gemeinde als Eigentümerin und dem Altenheim als Betreiber sowie die Steuerung der beteiligten Fachfirmen.
Die Projektorganisation umfasste regelmäßige Jour-Fixe-Termine, eine durchgängige Terminsteuerung sowie den Einsatz einer sogenannten LOP-Liste ("Liste offener Punkte"). Diese Liste dokumentierte alle offenen Aufgaben, Fristen und Zuständigkeiten und stellte sicher, dass kein Aspekt unbeachtet blieb und alle Beteiligten jederzeit über den Projektstand informiert waren.
Kundennutzen im Projektverlauf
Die Beteiligten profitierten von klaren Abläufen und festen Ansprechpartnern. Für Gemeinde und Betreiber reduzierte sich der organisatorische Aufwand erheblich, während gleichzeitig die Sicherheit bestand, dass der Großschaden innerhalb der vereinbarten Rahmenbedingungen zuverlässig und transparent abgewickelt wurde.
Realisierte Sanierungsmaßnahmen - Bauausführung
Rückbauarbeiten
Der Rückbau wurde durch die Firma Polygon ausgeführt, unter Koordination durch die REG Ingenieure. Nach der fachgerechten Abschottung der Bereiche erfolgte zunächst die technische Trocknung des Gebäudes, bevor eine baubiologische Freimessung die Schadstofffreiheit bestätigte. Erst im Anschluss konnte der eigentliche Wiederaufbau beginnen.
Wiederherstellung Innenbereiche
In der Großküche wurden die zahlreichen Kabel- und Leitungssysteme erneuert und alle hygienischen Anforderungen konsequent umgesetzt. Übergangslösungen für Küche, Wäscherei und Kühlung ermöglichten während der Bauzeit den Fortbetrieb der Altenpflege. Auch das Pelletlager, einschließlich zugehöriger Fördertechnik, musste vollständig zurückgebaut werden, nachdem aufgequollene Pellets die Anlage verklebt hatten und sich bereits Schimmel gebildet hatte.
Wiederherstellung Außenbereiche
Die Fassade war durch den Hagel stark beschädigt. Gemeinsam mit dem System-Hersteller wurde ein wirtschaftliches Konzept zur Wiederherstellung entwickelt, das die Abgrenzung von Altschäden und neu entstandenen Schäden einschloss.
Kundennutzen im Projektverlauf
Durch die abgestimmte Bauabfolge und die konsequente Einbindung aller Partner konnten die Funktionen des Gebäudes Schritt für Schritt wiederhergestellt werden. Die schnelle Wiederaufnahme zentraler Bereiche entlastete Gemeinde und Betreiber spürbar.
Besondere Herausforderungen
Sanierung unter hohen Hygienestandards
Während der Sanierung blieb das Gebäude insgesamt bewohnt, auch wenn die unmittelbar beschädigten Bereiche außer Nutzung gestellt waren. Dies machte es notwendig, sämtliche Arbeiten unter hohen hygienischen Anforderungen durchzuführen. Besonders sensibel war dies im Hinblick auf die älteren und pflegebedürftigen Menschen in der Altenpflege.
Baustellenlogistik und Sicherheit
Die innenstädtische Lage und die besondere Situation mit dementen Bewohnern erforderten eine kompakte und sehr gut überlegte Baustelleneinrichtung.
Technische Komplexität
Die Vielzahl an Kabel- und Leitungssystemen, der Rückbau des Pelletlager sowie der Umgang mit Spezialanlagen wie der Müllkühlung erforderten eine deutlich erhöhte planerische und technische Sorgfalt. Zusätzlich waren Kühlzellen und Kühlräume in die Maßnahmen einzubeziehen, was weitere Abstimmungen und eine präzise Vorgehensweise notwendig machte. Insgesamt lag der Umfang der technischen Herausforderungen spürbar über dem üblichen Niveau, wurde jedoch strukturiert geplant und umgesetzt.
Hoher Koordinationsaufwand
Die Einbindung von Gemeinde, Betreiber, Versicherung, Sachverständigen, externen Dienstleistern und Fachfirmen verlangte nach einer strukturierten Steuerung.
Kundennutzen im Projektverlauf
Trotz dieser besonderen Herausforderungen konnte das Projekt innerhalb eines Jahres abgeschlossen werden. Für Gemeinde und Betreiber entstand so eine schnelle, fachgerechte und zugleich nachhaltige Lösung, die sowohl wirtschaftlichen als auch sozialen Anforderungen gerecht wurde und insgesamt eine für alle Beteiligten sehr zufriedenstellende Großschadensanierung ermöglichte.
Bildergalerie zum Sanierungsabschluss
